?

Log in

No account? Create an account

Previous Entry | Next Entry

Идейка пришла (наверняка не новая)

Сейчас действует приснопамятный 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве".
Застройщики всеми силами стараются его обойти, изобретая вексельные и пр схемы.
Причем безальтернативно для покупателей: "не нравится договор - идите нах, к нам и без вас очередь".
Покупатели в течение всего процесса стройки имеют серьезную головную боль: не кинут ли, достроят ли вовремя и то что обещали итд.
Муниципалы и федералы имеют комитеты обманутых дольщиков и локильные социальные взрывы, которые так или иначе гасятся за счет муниципального бюджета (либо достроить дом, либо дать другому девелоперу участок в обмен на достройку итд).


Решением вопроса было бы безусловное страхование риска недостроя.
Гос аккредитация пятка-десятка крупнейших страховых компаний. Либо на федеральном уровне, для страховщиков федерального размера, либо на региональном.
С обязательным перестрахованием и пр.
В договоре инвестирования зашить обязательную страховку (в принципе всё равно какая СК её обеспечит, если речь о крупняке). Договориться с СК - обязанность девелопера.
Не исполнена проектная декларация в срок - страховой случай, инвестор может обратиться и получить выплату (а может и не обратиться, если продолжает верить девелоперу :).


Имеем дополнительный (и серьезный) рычаг контроля за девелоперами, достаточно серьезные гарантии инвесторам и значительное снижение нагрузки на муниципальные бюджеты.

Имеем дополнительный (и весьма серьезный по размерам) рынок для страховых компаний.

Даже неформальный рынок, по идее, останется на примерно тех же объемах, по крайней мере на федеральном уровне. Ну разве только местечковых поборов поубавится, да сроки согласования подсократятся (страховое лобби весьма сильное). Ну да это проблемы местечковых чинуш, а девелоперам от этого в общем-то скорее щастье :)

Цены на первичку, лишенную или практически лишенную риска недостроя, поднимутся на величину, вполне достаточную для выплаты страховой премии.
Но тем не менее останутся ниже цен на вторичку, т.к. формат "жди три года потом полтора года ремонт" против "заехал живи прямо щас".


Как-то примерно так.
В чем я ошибаюсь?

Comments

( 25 comments — Leave a comment )
barskaya
May. 18th, 2010 04:57 pm (UTC)
Может лучше приснопамятный 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве" изменить таким образом, чтобы его не обходили.
the_bpah
May. 18th, 2010 04:59 pm (UTC)
Дык он тоже не без дырок, там гарантии дольщикам весьма неявные.

Моя идея в том что сейчас всем глубоко насрать на то как с бедными инвесторами обращаются, заинтересованной стороны нет.
А в предлагаемой схеме есть заинтересованная сторона - собсно страховые компании.
Которые вполне могут на разных уровнях обеспечивать соблюдение всех норм закона.
jktue
May. 18th, 2010 07:13 pm (UTC)
а с хера бы страховые компании взяли бы на себя эту деятельность. получить такой портфель сильнокоррелированных и слабо поддающихся оценке рисков. хехе. подозреваю, добровольно им это не нужно. просто не выгодно.
the_bpah
May. 19th, 2010 09:52 am (UTC)
грубо оценим объем стройки жилья в год в 60 млн кв м
цену квадрата в $1000
объем коммерческой застройки в 50%
получаем 30 млрд USD
страховую премию в 3% - имеем $1b рынок для страховых компаний

что дофига
годовой оборот (сумма сборов), например, ТОП5 страховых компаний как раз примерно такой
т.е. для них это 15-25% оборота в плюс
jktue
May. 19th, 2010 06:30 pm (UTC)
corporate sales?
причем здесь оборот. где прибыль страховой компании? где интерес девелопера в страховании?

the_bpah
May. 19th, 2010 06:43 pm (UTC)
Re: corporate sales?
Прибыль зависит от выстроенных процессов :)
Но за ярд зелени в год можно создать нормально работающую систему контроля отрасли, в масштабах всей страны

Интерес девелопера, по крайней мере тех структур которые щас фигурируют под этим понятием (вот уж где ппц так ппц внутри) в этой схеме скорее отрицателный
Но мне как дольщику (да и тебе как дольщику) на это, думаю, глубоко по :)
Тем паче что речь не идет о том чтобы жестко нагибать
Всего лишь исполнение проектной декларации в полном объеме в оговоренные сроки
jktue
May. 21st, 2010 07:55 am (UTC)
Re: corporate sales?
просто контроль исполнения декларации не дело страховых компаний. Их дело возмещение ущербов при возникновении тех или иных событий.

Зарабатывают они на понятном эффекте: дисперсия убытков по одному риску меньше средней дисперсии убытков в портфеле (независимых или почти независмых) рисков. Убытки получаются более равномерным, поэтому страховой компании нужны в среднем меньшие резервы для их покрытия, чем страхователю. Из-за этой дельты страхователю выгодно отдаль риск, а страховщику его принять. Именно здесь его прибыль, а не в выстроенных процессах :)).

В долевом строительстве дольщику и девелоперу очевидно выгодно отдать риски недостроя кому-нибудь: государству, папе карло и пр. Но страховой компании эти риски скорее всего не нужны, т.к. они будут зависеть от макры. Например, от падения цен на недвижимость. Если девелоперу выгодно строить при 1 рубле за кв.м. на рынке. Может ему будет влом пахать за 30 коп. Он объявляет дефолт по объекту и шлет всех на хуй ,т.е. предлагает СК это говно достроить. Таких умников будет пол строительного рынка. Портфель получается плохим. Есть возможность, что резко пойдут большие убытки, под которые нужно держать огромные резервы. Более того эти убытки сложно прогнозировать. Кто же априорно знает, каким будет тоже падение рынка. Только одна проблема. Там их видимых и скрытых еще дохуища.

the_bpah
May. 23rd, 2010 08:52 am (UTC)
Re: corporate sales?
ну ровно так же исполнение обязательств эмитентов облигаций не дело страховых компаний :)
тем не менее рынок CDS живет и пахнет :)

или страхование бизнес-ответственности Грефа :) тоже весьма нетривиальная задача, но драка в тендере была ппц какая :)
jktue
May. 23rd, 2010 10:05 am (UTC)
см. AIG collapse
CDS и AIG collapse ровно и иллюстрируют описанную выше ситуевину. Ничего там не пахнет. С обвалом цен на недвижимость, default rate (особенно по десять раз рефинансированным объектам) взлетел в небо. А за ним и выплаты.
the_bpah
May. 23rd, 2010 06:49 pm (UTC)
Re: см. AIG collapse
Я CDS привел как пример страховки рисков, на которые страховщик не может повлиять ваще никак

Другой вопрос что резервирование, например, не требовалось, из этого и большинство проблем с тем же AIG

Ну и вообще CDS сложная и многофакторная тема, не считаю себя сколь либо серьезным в ней экспертом, потому предлагаю ее закрыть :)
jktue
May. 23rd, 2010 10:08 am (UTC)
Re: corporate sales?
предыдущий пост это по MCDS. По CDS обвал финансового рынка стал триггером по выплатам.
the_bpah
May. 23rd, 2010 07:01 pm (UTC)
Re: corporate sales?
Давай вернемся к базовому вопросу :)

Имеем абсолютно не защищенный слой дольщиков-инвесторов.
В любой момент девелопер может послать всех нах и затормозить, заморозить или забить ваще на стройку.
Воздействовать на оного девелопера при таких раскладах - а никак ты на него не воздействуешь!

В результате особо сложные случаи разруливаются с помощью государства (которое берется за достройку или находит нового девелопера) - можно вспомнить например бывший ЖК "Вертикаль", который щас Well-House на Ленинском.
И то, по нынешней ситуации с тем же Мираксом далеко не факт что что-то там достроится в обозримом будущем.
Но в этом случае дольщикам еще повезло.
А в большинстве - их просто кидают.


214-ФЗ, в текущей его редакции и при текущем его соблюдении, не способен решить вопрос.

Государевы люди, при текущей их мотивированности и коррумпированности, также вопрос решать не будут.

В итоге инвесторы одни супротив неопределенности остаются.


Каков вариант?
Только противопоставить девелоперскому лобби столь же мощное и мотивированное лобби на стороне дольщиков.


Вот моя логика, из которой идея в итоге вышла.




PS мне тут подсказали, щас страховщики выборочно страхуют подобный риск (ценник типа 1%). Но только там где девелопер надежный :)


Edited at 2010-05-23 07:05 pm (UTC)
jktue
May. 24th, 2010 09:39 am (UTC)
Re: corporate sales?
Надо разбираться в истоках. Откуда проблема. Есть варианты выбора: купить готовое жилье (це покупатель), купить на нулевом уровне (а это дольшик). Какие incentives в пользу второго.

а. снижение стоимости приобретения жилья.

б. защита от ценовых рисков. сейчас бабла нет на готовое. а на нулевом уровне дешевле. копить очень тяжело, т.к. цены на капстрой росли устойчиво +20-25% последние лет много. Плюс большая инфляция.

в. дефицит жилья. меньшая проблема. но, например, в москве может присутствовать.

Чудес не бывает. Получить за меньшие деньги меньшие риски невозможно. Здесь и кроется сильная позиция девелопера (не нравится, пшел нах: я тебе и так дешевле продаю, и беру на себя риски повышения цен на капстрой). Но в такой извращенной ситуации защищаться от сопутствующих рисков в масштабах всей страны очень дорого.

IMHO, нужно повышать привлекательность покупки готового. Пусть девелопер трется не с дольщиками, а с кредитными организациями. А для этого нужно разводить не страхование и прочую экзотику, а воздейстовать на источники проблемы: снижать инфляцию, софинансировать массовое строительство.
Чтобы определить, какие мероприятия наиболее эффективны, нужна какая-то cost-risk-benefit модель. Тут я не готов что-то обоснованно предложить. Но как бы общий вектор должен куда-то туда направлен. А 214-фз просто латание дыр. Немного навел порядок. Уравнял в правах дольщика с кредитором.
the_bpah
May. 24th, 2010 10:40 am (UTC)
Re: corporate sales?
Ты забываешь о, возможно, главной причине интереса к новострою.
Несколько большая комфортность проживания, по сравнению со вторичкой.

Тяжело даже сравнивать современный монолит с трехметровыми потолками и подземным паркингом и панельные 12-этажки 70х годов.

В твоем же случае речь идет о том что новая стройка должна сначала закончиться, а потом уже продаваться. Т.е. задержка порядка нескольких лет.
Не знаю подобных примеров из мировой практики...

Опять же, если посмотреть первый пост.
Никто не говорит что дисконт на первичку относительно вторички останется на нынешних уровнях.
Он безусловно уменьшится, первичка подорожает, т.к. существенно снизятся риски.
В это подорожание с лихвой влезет страховка.
Все довольны :)
jktue
May. 27th, 2010 03:07 pm (UTC)
-
> Ты забываешь о, возможно, главной причине интереса к новострою.

Не вот не надо путать первичку, а тем более монолит с паркингом (который уже лет десять строят), и долевое строительсво. Эта презренная группа, которая привыкла к подземному паркингу. Тьфу, что начал на себя наговаривать :)).

На самом деле тред можно закончить, потому что мы говорим на разных языках. Мое утверждение было простым: риск недостроя плохой риск. Его страхование сопряжено с системной проблемой: вала выплат в кризис. Это вал может смыть страховые компании. Проблема будет решаться политическими методами и очень понятно за чей счет.

Противопоставлять системной проблеме политическое решение и лобби кто-то считает правильным, кто-то нет. Юсы допрыгались в лозунги "воплотим в жизнь мечту каждого американца о своем доме". Они играли в застрахованную ипотеку.
the_bpah
May. 27th, 2010 05:23 pm (UTC)
Re: -
Вот не понимаешь ты мой изначальный посыл, не понимаешь...
Можно на этом, в принципе, тред и закончить, но я таки выскажусь :)


Обсуждаемая проблема - НЕПРОЗРАЧНОСТЬ
Которая устраивает всех игроков рынка (кроме дольщиков, ессно)
И потому я как дольщик хочу ее побороть :)
Других рецептов, увы, не вижу (пока не вижу, мб чего и родится)

С валом выплат в кризис, безусловно, ты прав
Но такие рецессии как сейчас случаются далеко не каждый год и не каждое десятилетие
Тем более что при грамотном управлении резервами СК вполне могут выжить

Еще раз отмечу, нельзя впрямую сравнивать с американскими производными инструментами, под которые резервы банально не создавались
Речь об адресном страховании адресных объектов
klimenko
May. 18th, 2010 06:19 pm (UTC)
Не новая. Хорошая. Но ..
hobysss
May. 18th, 2010 06:46 pm (UTC)
по-моему, идея супер
pshan
May. 18th, 2010 07:44 pm (UTC)
"В договоре инвестирования зашить обязательную страховку".
"Договориться с СК - обязанность девелопера".
==========================

Интересно.

А почему же "дольщики" сами не обращаются в страховые компании за подобной страховкой - это же, вроде как, в их интересах?

Почему договариваться с СК должно стать обязанностью девелопера? "Дольщики" что - совсем лохи?
the_bpah
May. 19th, 2010 09:54 am (UTC)
а попробуй :)
сейчас, при отсутствии каких бы то ни было рычагов воздействия на девелоперов страховщики просто за это не возьмутся

про "лохов-дольщиков" повторюсь, сейчас они играют по правилам застройщиков
разговор короткий: не нравится договор - пшёл нах
__annette__
May. 19th, 2010 07:05 am (UTC)
ну а смысл девелоперам договариваться со СК? и так ведь "к нами без вас очередь"
это надо чтобы люди всем скопом перестали покупать без страховки, но такого же не будет. нашу систему тяжело сломать) из той же области: на парковке дорогого торгового центра яма такая в асфальте, что там не то что колесо пробить можно, туда вообще вся машина провалится))) и ниче, люди приезжают, оставляют кучу денег внутри и наезжают на яму при выезде. в европе точно знаю, что ни один уважающий себя человек больше бы в этот тц не приехал, поэтому там бы такого и не случилось, а у нас че тратится если и так прут))
the_bpah
May. 19th, 2010 09:56 am (UTC)
"очередь" была в тучные годы
сейчас рынок оживает, но о былых оборотах речи нет
в т.ч. потому что покупатели не верят в то что объекты будут достроены

инициатором, по идее, должно выступать государство
исходя из банальной экономии бюджета и сохранения социальной стабильности
nanten
Jun. 1st, 2010 10:10 am (UTC)
Это все в принципе хорошо. Но некоторые застройщики опасаются, что из-за внесения поправок в 214 ФЗ может рухнуть рынок первичного жилья. По крайней мере, могут сократиться его объемы. http://pzsp.livejournal.com/37660.html
the_bpah
Jun. 1st, 2010 01:01 pm (UTC)
В твоей ссылке речь о том чтобы заставить 214-ФЗ работать так как он работать собсно должен, т.е. пресечь серые схемы.

Никаких гарантий при этом у дольщиков все равно не появляется
assassin23
Jun. 24th, 2011 08:03 pm (UTC)
...
Чистый маразм вешать на конечного потребителя Страховые обязательства. Цена вырастает, затраты больше, а результат - нервы с застройщиком, нервы со страховщиками и т.п. И не факт что выплаятят везде, причем страховщики первые побегут к "девелоперу" договариваться а каком нибудь таком косяке который является не страховым..... И досвидос. А власти них... никому ничего не обязанны достраивать, строительство возлагается на организацию, государство контролирует с органами ФРС чтобы двойников не было. Остальное их не иппет.
( 25 comments — Leave a comment )